提供免租期是商业租赁促销的惯用手段，特别是有点商业地产项目由于市场定位不准，导致商铺市场需求较弱，另一方面，商业地产供应量的不断增加，在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，商业地产开发商为了降低空置率，纷纷延长免租期，免租期越来越长。一般来说，租期越长，免租期也越长；面积越大，免租期越长。前几年，商铺的免租期也就一两个月，即使是有名的大公司进场，最长的免租期也就是六个月。而现在商场的免租期大大延长了。有的不仅装修期间给予免租，在装修期外还给予免租期，有的商城优惠招商10个月免租期还不是最长的，甚至免租期长达1--2年。另外如果承租人是有名的大公司譬如世界五百强入驻，会带来较强的广告效应，出租人也会给以较长免租期的优惠。
    商铺租赁中，最常见的是装修免租期，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金，在装修期内商户享受免租的待遇。当然，有的商业地产项目免租期还包括装修期以外的期间。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，并由此引发了一系列法律问题，即装修期双方之间的法律关系究竟如何确定，怎样避免“装修期”出现的法律漏洞，防范“装修免租期”等各种形式“免租期”的法律风险？笔者作为专业的房地产律师，通过下面一个装修免租期案例的讲解，希望对商业地产开发商有所启示。
    案例：2008年6月份某商业地产开发企业作为出租方与作为承租方的某上市服饰有限公司签订房屋租赁合同，约定每月房租15万元人民币，租期5年，被告享有1年的免租期，被告如果在免租期内违约，其应按照实际占有商铺的时间支付房租。合同签订以后，作为承租方的某上市服饰有限公司接受商铺以后，对房屋开始了装修，，但是，由于08年底爆发的全球性金融危机，被告承租商铺后发现市场前景不乐观，继续装修将有可能导致巨额亏损，于是，在出租方交付房屋后，承租方从2009年初开始停止装修，截止到09年前半年一直未再装修商铺，在免租期即将届满之时，被告向出租方某商业地产开发公司下达了解除合同通知书，主要内容是：由于市场前景问题，其与出租方解除合同，根据合同规定，被告有1年的免租期，所以，房租不予支付。
    某商业地产开发公司在和作为承租方的某上市服饰有限公司进行了多次交涉，但某上市服饰有限公司以合同约定免租期为理由，拒绝支付租金。无奈之下，某商业地产开发公司向法院提起诉讼，要求追究承租方某上市服饰有限公司的违约责任，支付租赁房屋的租金。法院受理以后，向被告某上市服饰有限公司送达了起诉书和开庭传票。被告某上市服饰有限公司在开庭时，辩称“被告并未使用商铺，并且在免租期不用支付房租”。
    法院审理后认为原告某商业地产开发公司在和被告某上市服饰有限公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定被告在合同租赁期限内享有一年的免租期，如果在免租期内违约的，应按照实际占用商铺的时间支付租金。现被告已经向原告发出解除通知书，明确表示不履行合同，其行为已构成了违约，免租期是建立在被告完全履行合同的基础之上的，现被告已根本违约，不再享有免租期的权利，根据双方合同的约定，应当承担违约责任，支付实际占用商铺时间内的租金。
后经法院组织原被告双方进行调解，双方握手言和。被告某上市服饰有限公司向原告某商业地产开发公司支付租金130万元，双方合同解除。
    从上述这个案例可以看出，如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定部门，就很容易在发生纠纷时，给商业地产开发企业带来损失。一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限。
    其次，在租赁合同中要对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。例如，可以在租赁合同中约定：“如承租方在合同履行期间根本违约，承租方应向出租方支付免租期内的房租！或者约定一个比例，如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金！”另外，还应对免租装修期起止时间、免除支付的具体费用，在租赁合同中予以明确，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。免租期涉及的经济指标问题包含两个方面，一是免租期长，出租人经济有损失，因此律师应帮助出租人确定合理免租期，一般来说按照承租人装修时间考虑，把装修期作为免租期，特殊情况的，免租期可以在装修期以外延长；二是免租期会带来税费相关问题。实践中，有的出租人给予承租人一定期限的免租期，将租赁合同的期限应当自免租期满后开始起算，导致相应的租金收入也应当在免租期满后才能确认为企业的收入。但根据《企业会计制度》，从免租期开始，租赁关系就已形成，在出租人已经收取租金的情况下，出租人当然应当依法确认收入，并申报缴纳营业税。
    通常在商业地产/工业地产租赁过程中会有免租期谈判，往往律师在这方面不参与当事人的免租期谈判，由当事人自己协商，然而对于动辄百万甚至上千万的年租金来说，免租期越长对于出租人的损失就越大，免租期越短对于承租人的支出就越大，作为商业地产开发企业，可以聘请专业的房地产律师参与免租期的谈判，以争取最大限度的维护出租方权益。作为专业的房地产律师，应该了解商业地产/工业地产租赁合同中免租期的一般行情，同时要根据房地产租赁期限的长短、面积的大小、承租人装修时间的长短、物业的现状及当事人的自身状来综合判断，提醒当事人确定适当的免租期，以达到收益的最大化或成本的最小化。